税基批量评估方法应用的难点

提要税基评估中采用批量评估方法已被大多数国家接受，但它在实际工作中的具体应用还需要诸多前提。本文将结合我国实际情况对运用批量评估方法所面临的问题进行分析。

关键词：批量评估；应用前提

中图分类号：F2文献标识码：A

党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确了我国税制改革的几方面内容，首次提出了开征物业税的设想。开征物业税的前提是进行税基评估。税基评估作为我国评估领域的一个业务分支，起步相对较晚，评估理论尚待建立和完善。发达国家在税基评估方面则起步较早，无论是在评估理论研究还是在评估实务操作方面都取得了相当的成绩，在发展、完善税基评估各项工作方面也探索出很多新的途径和方法，值得我们参考和学习。其中，物业税采用批量评估方法已得到大多数国家认同，而且应用过程中也有一些共同特点，如批量评估方式、定期评估、计算机评估技术等。但由于各国物业税税基评估体系的设计与本国的经济结构、政府职能部门的设置、税制发展沿革、纳税人的纳税意识、法律体系等都有密切关系，基于我国国情，不能将国外的理论直接照搬照抄，应考虑到我国的实际状况，循序渐进地将批量评估应用于税基评估工作中。

根据IAAO《批量评估准则》（2002）对批量评估的定义，批量评估是指在给定时间，使用标准方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的、对一系列房地产进行评估的过程。即在自由市场中，依靠与评估客体类似的房地产的各项数据指标和运用计算机回归分析技术对批量资产进行批量评估的方法。批量评估技术的实质是以资产评估的三大基本方法（收益法、市场法和成本法）原理为基础，根据不动产价值随时间变化的趋势，结合多元回归分析等数理统计方法，以计算机技术和地理信息系统等为辅助手段的评估技术。对于批量评估而言，其一个重要的特性在于它将大量的计量、统计检验等数学工具纳入评估过程。在应用计量工具（特别是多元回归）的时候，批量评估方法认为所要评估的不动产（财产）的价值受到众多因素的影响，这些因素包括房屋的面积、朝向、建筑结构等等，而通过对已有房屋特征及价值数据的分析，可以计算出每一个特征对房屋价值的贡献程度，它对应于批量评估计量模型中的各个变量的系数值。在得到计量模型中的各个变量的系数之后，就可以将需要评估的不动产的各个特征输入模型中，从而在一次评估中对多个不动产的价值进行评估。在税基批量评估中，根据其是否有计算机辅助可以分为手工批量评估和计算机辅助的批量评估（简称CAMA）。随着科学技术的进步以及计算机应用的普及，目前使用的均是计算机辅助的批量评估。

由于运用批量评估方法具有一定的技术难度，需要一定的管理经验和数据基础，参考批量评估在部分发达国家应用情况，一般需要具备以下条件：

第一，要拥有较为完善的产权登记制度。完善的产权登记制度为开展批量评估奠定了基础，因为在批量评估之前必须确定产权的归属问题，完善的产权登记制度能为合法开展批量评估确定前提。

第二，要拥有相关的数据信息库。批量评估依靠大量的数据信息，建立起关于评估客体各种完善的数据指标信息库系统，才能顺利展开批量评估。

第三，要建立基于网络的地理信息系统。只有建立起地理信息系统，才能获取并分析覆盖特定区域的地理空间信息数据，并建立相关的信息数据库。目前，我国在以上三个方面均面临着一些困难。

首先，目前我国大部分地区已经建立起比较完善的产权登记制度，我国的宪法和法律也规定了我国土地产权制度的基本内容。国家房地产产权管理体制仍是实行土地产权登记发证和房屋产权登记发证两套管理体制。居住用的房地产产权所属关系清楚、明晰，但是这些产权关系并没有完整地、系统地与居住用房地产的其他信息并存于数据库当中，还需要人为的工作来确定评估对象的产权，工作量较大；此外，还需要注意的是我国在房地产登记制度中存在的房地产登记机关不统一、登记效力不够明确等问题，需要有针对性地进行改善，进一步完善我国房地产制度。

其次，我国目前没有容量巨大的、专项针对居住用的房地产评估数据库信息。我国数据库建设从20世纪七十年代起步，从微型计算机上运行的数据库到目前的大型数据库系统的引入和应用，逐步形成了具有中国特色的数据库产业，但我国数据库仍不成熟、不完善，存在的问题不容忽视，如大多数数据库的建库方式仍处于手工式的小集体工作模式、数据的标准化有待提高等。

最后，我国现在的Gls产业主要是硬件、软件、数据和系统开发四大业务模块，纯技术性咨询业务，包括服务于税基评估领域的GIs尚未形成。我国GIs产业有三大市场主体：一是政府部门；二是企业应用；三是大众信息服务。政府部门（包括军事和安全部门）是GIs的重要用户，也是目前我国Gls应用的主体，至少在今后10年内仍是Gls应用最为重要的对象。此外，随着Iniemet技术和Web技术的成熟与大规模的普及应用，GIs开始面向传统行业和广大民众服务，日趋向以数据为中心的方向过渡，网络Gls渐渐成熟，已经成为GIs应用的一种重要方式，但是，由于对空间数据的操纵手段有待进一步加强，难以实现复杂的一体化操作，目前这类系统基本上是浏览型或功能相对简单的查询型系统，完全操作型的系统尚未出现，但可以看到GIs在我国的发展已经具备了一定的基础。

通过以上分析看到，我国应用批量评估方法首先要考虑我国的实际情况，在继续对批量评估方法进行深入研究的同时，要着手进一步完善产权登记制度，建立针对房地产的专门数据库和可应用于税基评估的地理信息系统。

（作者单位：东北财经大学）

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